Grundbuchgebühren und Schuldbrief

Die Grundbuchgebühr: der Preis des Eintrags

Eigentum an einem Grundstück geht erst mit dem Eintrag im Grundbuch über — nicht mit der Unterschrift und nicht mit der Zahlung. Für diesen Eintrag verlangt das Grundbuchamt eine Gebühr. Anders als die Handänderungssteuer ist sie keine Steuer, sondern ein Entgelt für eine Amtshandlung; sie fällt deshalb auch in Kantonen an, die keine Handänderungssteuer kennen. Berechnet wird sie je nach Kanton unterschiedlich: teils als Promille des Kaufpreises — so in Zürich —, teils als wertunabhängige Festgebühr, wie in Bern seit der Tarifrevision. Einzelne Kantone reduzieren die Gebühr bei elektronischer Anmeldung oder erheben Zuschläge pro zusätzliches Grundstück oder pro zusätzliche erwerbende Person. Auch Mindest- und Höchstbeträge gelten vielerorts pro Grundstück, nicht pro Geschäft — wer mehrere Parzellen in einem Vertrag erwirbt, zahlt den Ansatz entsprechend mehrfach. Zahlungspflichtig ist meist die veranlassende Partei, wobei viele Kantone beide Vertragsparteien solidarisch haften lassen.

Der Schuldbrief: das Pfand der Bank

Wer den Kauf mit einer Hypothek finanziert, braucht in aller Regel einen Schuldbrief: ein Grundpfandrecht, das der Bank als Sicherheit dient. Seine Errichtung ist ein eigenes Geschäft mit eigenen Kosten — üblicherweise eine öffentliche Beurkundung des Pfandvertrags plus der Eintrag des Pfandrechts im Grundbuch, beides mit eigenen Gebühren. Entscheidend: Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis, sondern die Pfandsumme — der Betrag, für den das Grundstück haftet. Wer mehr Fremdkapital aufnimmt, zahlt für den Schuldbrief mehr, unabhängig vom Kaufpreis. Und umgekehrt: Wer ohne Hypothek kauft, für den entfällt dieser Kostenblock vollständig — der Rechner lässt ihn dann weg.

Register- oder Papier-Schuldbrief

Der Schuldbrief existiert in zwei Formen. Der Register-Schuldbrief besteht nur als Eintrag im Grundbuch — kein Dokument, das verloren gehen kann, und heute der Standard bei Neufinanzierungen. Der Papier-Schuldbrief ist ein physisches Wertpapier: Für die Ausstellung des Titels verlangen die Grundbuchämter eine zusätzliche Gebühr, und einzelne Kantone tarifieren die Papierform insgesamt höher. Ältere Finanzierungen laufen oft noch über Papier-Schuldbriefe; eine Umwandlung in die Registerform ist möglich und kostet eine vergleichsweise kleine Gebühr.

Ein Detail für Westschweizer Käufe: Einzelne Kantone erheben auf Pfandakten zusätzlich eine Stempelabgabe, die das Grundbuchamt zusammen mit seiner Gebühr einzieht — in der Waadt etwa gehört sie fest zur Schuldbrief-Rechnung. Auch solche Nebentitel weisen die Kantonsseiten aus, damit die Rechnung am Ende keine Überraschung enthält.

Weiterverwenden statt neu errichten

Der Schuldbrief gehört zum Grundstück, nicht zur Bank. Das hat zwei praktische Folgen. Erstens: Wer die Hypothek zu einem anderen Institut zügelt, muss keinen neuen Schuldbrief errichten — der bestehende wird auf die neue Bank übertragen. Zweitens: Beim Kauf einer Liegenschaft kann der Käufer einen bereits bestehenden Schuldbrief des Verkäufers übernehmen. Neue Errichtungskosten fallen nur für die Differenz an, wenn die benötigte Pfandsumme höher ist als die bestehende. Es lohnt sich deshalb, vor der Beurkundung zu klären, welche Schuldbriefe auf dem Grundstück bereits lasten.

Einordnung

Grundbuchgebühr und Schuldbrief sind zwei der vier Kostenblöcke beim Kauf — neben Handänderungssteuer und Notariatsgebühren. Wie die Blöcke zusammenspielen und in welcher Reihenfolge sie fällig werden, zeigt der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten; die kantonalen Tarife mit Quellen sammelt die Kantonsübersicht. Wer die Pfandsumme kennt, sieht dort auf einen Blick, wie stark dieser Block am Zielort ins Gewicht fällt.