Kaufnebenkosten — häufige Fragen

Wer zahlt die Kaufnebenkosten — Käufer oder Verkäufer?

In den meisten Kantonen der Käufer: Entweder bezeichnet ihn das Gesetz als zahlungspflichtig, oder die Praxis hat sich so eingespielt. Einzelne Kantone teilen die Handänderungssteuer oder die Gebühren von Gesetzes wegen hälftig zwischen den Parteien. Vertraglich lässt sich meist eine eigene Aufteilung vereinbaren — gegenüber dem Staat haften die Parteien aber vielerorts solidarisch. Die Regel Ihres Kantons steht auf der jeweiligen Kantonsseite, etwa für Bern oder Zürich; alle Kantone sammelt die Übersicht. Nicht zu verwechseln: Die Grundstückgewinnsteuer auf dem Verkaufserlös trägt der Verkäufer — sie gehört nicht zu den Kaufnebenkosten.

Gibt es Ermässigungen, wenn ich selbst einziehe?

In vielen Kantonen ja. Die Mechanik unterscheidet sich: Manche befreien einen Teil der Gegenleistung ganz von der Steuer, andere kennen einen reduzierten Satz für das Hauptdomizil, einen Abzug von der Bemessungsgrundlage oder einen festen Abzug vom Steuerbetrag. Fast immer gelten Bedingungen — Einzug innert Frist, Mindestwohndauer — und bei Verletzung wird die Steuer nacherhoben. Die Typen erklärt der Ratgeber zur Handänderungssteuer.

Warum verlangt meine Gemeinde einen Zuschlag?

Weil einige Kantone ihren Gemeinden erlauben, auf die kantonale Handänderungssteuer einen Zuschlag zu erheben — vor allem in der Westschweiz. In Graubünden ist die Steuer sogar rein kommunal: Der Kanton erhebt nichts, die Gemeinde entscheidet bis zu einem gesetzlichen Maximum. Ob an Ihrem Zielort ein Zuschlag gilt, zeigt die jeweilige Kantonsseite samt Quelle. Wo der Zuschlag von Gemeinde zu Gemeinde variiert, zeigt der Rechner die Spannweite vom günstigsten bis zum teuersten Fall.

Kann ich das Notariat frei wählen?

Nur in einem Teil der Schweiz. In Amtsnotariat-Kantonen ist die zuständige staatliche Stelle vorgegeben. In Kantonen mit freiem Notariat wählen Sie die Urkundsperson innerhalb des Kantons frei — am Preis ändert das wenig, weil der Tarif auch für freiberufliche Notariate verbindlich ist. Einige Kantone kennen Mischsysteme mit amtlichen und freiberuflichen Urkundspersonen nebeneinander. Details im Ratgeber zu den Notariatsgebühren.

Wann werden Steuer und Gebühren bezahlt?

Rund um die Beurkundung. Vielerorts meldet das Notariat die Handänderung erst an, wenn Steuer und Gebühren bezahlt oder hinterlegt sind; in der Praxis verlangt das Notariat die Mittel häufig schon vor der Beurkundung auf sein Konto (Konsignation). Praktisch heisst das: Die Nebenkosten müssen zum Beurkundungstermin verfügbar sein — zusätzlich zu den Eigenmitteln, wie der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten zeigt.

Kommt auf die Gebühren Mehrwertsteuer?

Auf die Handänderungssteuer nie — Steuern unterliegen keiner Mehrwertsteuer. Beim Notariat kommt es auf das Modell an: Freiberufliche Notariate stellen die Mehrwertsteuer in aller Regel zusätzlich zum Tarif in Rechnung, beim Amtsnotariat ist die Praxis kantonal unterschiedlich. Grundbuchgebühren sind meist ausdrücklich steuerfrei. Der Rechner weist die Praxis pro Kanton aus.

Was ändert sich, wenn ich ohne Hypothek kaufe?

Der Schuldbrief-Block entfällt vollständig: Ohne Fremdfinanzierung gibt es kein Pfandrecht zu beurkunden und einzutragen. Die übrigen drei Blöcke — Steuer, Notariat, Grundbuch — bleiben unverändert, denn sie hängen am Eigentumswechsel, nicht an der Finanzierung. Übernimmt der Käufer stattdessen einen bereits bestehenden Schuldbrief des Verkäufers, fallen Errichtungskosten nur für eine allfällige Erhöhung der Pfandsumme an. Warum der Schuldbrief von der Pfandsumme statt vom Kaufpreis gerechnet wird, erklärt der Ratgeber zu Grundbuch und Schuldbrief.